Especular amb el sòl

(publicat al Diari de Sabadell)

En aquest país i, perquè no dir-ho, en aquesta ciutat, acusar a algú d'especulador és poc menys que políticament incorrecte per bé que socialment és més que acceptable i fins i tot just. I ho dic no només per aquells propietaris que esperen que el preu del sòl o dels habitatges s'enlairin pels núvols per tal de vendre-ho per sobre del valor real, sinó també per aquells que des de l'Administració pública o institucions financeres es dediquen a promoure requalificacions urbanístiques per tal de transformar espais naturals en sòls urbans, ja siguin per a usos industrials o per equipaments privats.

Al Vallès tenim dos exemples clars i d'actualitat. L'un és el cas de la companyia Cobega que pretén que la Generalitat li requalifiqui l'espai natural de Can Fenosa, situat al voltant del riu Besòs en els municipis de Montornès i Martorelles, per construir una nova factoria. Per altra banda, "la Caixa" que amb l'operació del camp de golf de Torrebonica pretén que se li permeti fer xalets al voltant del golf.

És evident que quan la iniciativa privada és l'única que pren la iniciativa en política de gestió del sòl caminem cap a una situació gens recomanable i desitjable. No tant pel fet que la iniciativa privada sigui dolenta "per se", sinó per la manca d'actuació de l'Administració pública com element d'equilibri entre els interessos, legítims, dels privats i l'interès comú.

Per aquest motiu, són preocupants les declaracions del Ministre de Fomento i el silenci de l'oposició política respecte a les mesures que cal emprendre per tal d'abaratir el preu del sòl per a la construcció d'habitatges. Segons dades de l'Asociación de Promotores Constructores de Edificios l'impacte del cost del sòl sobre el preu final de l'habitatge supera al 50% com és el cas de la ciutat veïna de Barcelona. Davant d'aquesta dada, la proposta del Ministre Rafael Arias-Salgado és senzilla: liberalitzar el sòl; i això com ho vol fer? Doncs res, eliminant competències als municipis i, per tant, modificar la llei del sòl per tal de facilitar la requalificació i creació de més sòl urbanitzable. L'actuació consisteix en declarar tot el sòl urbanitzable excepte aquell que estigui protegit o es justifiqui el seu valor ambiental. Amb aquesta nova mesura pretén eliminar l'apartat referent a les necessitats de declarar no urbanitzable allò que els municipis creguin oportú per un bon desenvolupament de la ciutat o vila.

És clar, sembla que la fórmula sigui senzilla, més sòl en el mercat es traduiria amb una baixada de preus del sòl. Personalment crec que aquesta és una lectura simplista d'un problema més complex, però analitzem-ho per parts. En els últims anys, a la ciutat, el preu dels solars d'un any a l'altre s'han doblat, per tant, és evident que aquest factor té una incidència en el preu final dels habitatges. Ara bé, l'alliberació de sòl, promoguda per Arias-Salgado, de ben segur que afectarà mínimament en el preu d'un solar per exemple situat al centre urbà, però en canvi pot generar una esquitxada territorial fora de la trama urbana ambientalment poc desitjable. Entre d'altres coses perquè factors com la situació, localització, exclusivitat, d'un solar edificable és clau a l'hora de fixar el seu preu.

D'altra banda no hem d'oblidar els milers d'habitatges que hi ha al Vallès avui desocupats. Segons l'Institut d'Estadística de Catalunya, a la comarca existeixen prop de 40.000 llars deshabitades i fins i tot es calcula que a Barcelona ciutat hi ha més de 70.000 habitatges on no hi viu ningú. Molt probablement aquests habitatges tenen un propietari que lògicament decideix lliurement què vol fer amb la seva propietat. Però també es cert que des d'una perspectiva ambiental cal tendir a una política d'aprofitament d'aquest parc d'habitatges. Principalment perquè l'exclusió d'aquests implica que per resoldre el problema dels habitatges es promoguin mesures de liberalització que afectarien els nostres espais naturals.

Entenc que les institucions públiques han d'intervenir per tal d'evitar que el nombre de llars buides s'incrementi en benefici de qui especula en els mercats immobiliaris, tot dificultant als ciutadans obtenir un habitatge digne a un preu raonable. Potser caldria penalitzar o incentivar fiscalment als propietaris d'habitatges buits per tal d'evitar legalitzar actuacions "desarrollistes" similars a la dels anys seixanta.

Un altra mesura és l'acció pública amb polítiques d'adquisició de sòl o intervenció en el preu del sòl per evitar que el dret de propietat no acabi privant-nos d'un altre dret com és el dret a l'habitatge. I més quan el sòl és un bé escàs i limitat.